2024年公寓房市场价格呈现区域差异化特征，一线城市核心地段精装公寓单价普遍在3-8万元/㎡，新一线城市主流价格区间为1.5-3万元/㎡，二三线城市则集中在0.8-2万元/㎡。值得注意的是，LOFT户型因得房率高，通常比平层公寓溢价15%-25%。
距地铁站500米内的公寓价格通常比1公里外的高出20%-30%，商圈半径每缩小1公里单价平均上涨8%。
70年产权住宅式公寓比40年商业公寓均价高12%-18%，但部分城市已出现产权年限对价格影响弱化的趋势。
开发商提供的装修标准分为：简装（800-1500元/㎡）、精装（2000-3500元/㎡）、豪装（4000元/㎡+），对应价格梯度明显。
超一线城市： 核心区服务式公寓可达10万+/㎡，新兴商务区均价4-6万/㎡
省会城市： 优质地段品牌公寓2.5-4万/㎡，近郊项目1.2-2万/㎡
地级市： 城区公寓普遍0.6-1.5万/㎡，部分文旅项目存在价格虚高现象
建议采用周边住宅价×0.7+装修溢价的估算公式，同时关注项目3公里内近半年土地成交楼面价。
计算实际使用单价（总价÷套内面积），对比同区域住宅价格，价差30%以内可考虑。
开发商通常在季度末、年末释放更多折扣，尾盘阶段可能有8-9折优惠，建议关注备案价与实际售价差。
受商改住政策影响，2024年新增公寓供应量预计增长25%，核心城市价格将保持平稳，新兴区域可能出现5%-8%的价格回调。长租公寓REITs的推广可能提升优质项目的资产溢价空间。
提醒购房者注意：物业管理费（通常5-15元/㎡/月）、商用水电成本、转手税费（差额20%-60%）等隐性成本，这些因素会显著影响实际居住成本。